«Политический» кадастр

KadastrПеред землеустроителями России поставлена политическая задача – выжать из населения и бизнеса по максимуму В стране поэтапно начинают вводить новый Единый налог на недвижимое имущество (он заменит земельный и имущественный для физических и юридических лиц). Москва надеется, что наполняемость бюджета вырастет после этого минимум в шесть раз.

В условиях экономического спада, который уже наметился в России, для правительства это беспроигрышный вариант. Вместо болезненных рыночных реформ в очередной раз «залезть» в карманы населения и бизнеса. Придавая этому видимость законности, в регионах загодя начали проводить кадастровую оценку недвижимости, после которой люди за голову хватаются. Земля подорожала в разы. А все попытки обжаловать эти хищнические результаты «оценки» рассыпаются о бюрократическую стену. Политика!

Губернатор Соломон

Врио губернатора края Владимир Владимиров клятвенно обещал, что в будущем году на Ставрополье будет проведена новая кадастровая оценка земли – как сельскохозяйственного использования, так и городских поселений. Во время поездки в Апанасенковский район аграрии жаловались ему на неоправданное повышение стоимости земли после предыдущей оценки.

Владимиров их выслушал и принял «соломоново» решение, дав соответствующее поручение министру имущественных отношений Алексею Газарову. Народ воодушевился. Хотя со стороны губернатора это была игра на публику: новая оценка и так должна пройти в следующем году (по закону она проводится не реже одного раза в пять лет). А результаты ее могут применяться лишь с 2016 года.

Правда, Владимиров считает, что вместе с кадастровой оценкой была проведена и инвентаризация сельхозземель: то есть по каждому участку должны быть определены точная площадь, вид использования, конечные пользователи, агрохимические показатели и воздействие негативных процессов (переувлажнения, эрозии, опустынивания).

?Владимир Владимиров обещал, что в будущем году на Ставрополье будет проведена новая кадастровая оценка земли – как сельскохозяйственного использования, так и городских поселений.

КАВПОЛИТ в прошлом году посвятил целую серию публикаций итогам кадастровой оценки сельскохозяйственных земель на Ставрополье, которые вызвали бурный протест среди представителей аграрного бизнеса.

Напомним, что проведена оценка была осенью 2012 года, а ее результаты утверждены двумя приказами тогдашнего министра имущественных отношений края Виктора Мельникова №202 и №203 за несколько дней до нового года.

Первоначально краевой парламент выделял на проведение кадастровой оценки почти 94 млн рублей. Но в ходе конкурсных процедур цена неожиданно снизилась на порядок. Работы по кадастровой оценке земель поселений выигравшее конкурс ООО «ФинГрупп» (Тамбов) оценило в 2 млн рублей вместо предложенных 44,3 миллионов. А оценка сельхозземель ООО «Деловой партнер» (Ставрополь) обошлась в 3,9 миллиона вместо запланированных 44-х.

Оказались завалены жалобами на итоги оценки не только губернатор, но также и бизнес-омбудсмен края Николай Сасин и Торгово-промышленная палата Ставрополья. Возглавляющая в палате юридический отдел Ольга Стукалова (она же краевой общественный омбудсмен по вопросам кадастра, градостроительства и землепользования) рассказала об этом на бизнес-форуме, который прошел на прошлой неделе в Пятигорске. После форума она любезно поделилась результатами наблюдений и с КАВПОЛИТОМ.

Не поспешили – и молодцы!

Кадастровая стоимость земельного участка (а также объекта недвижимости) – это показатель условный. Он необходим, чтобы определить налоговую базу для земельного налога и размера арендной платы, рассчитать госпошлину (скажем, за совершение нотариальных действий) и плату за выкуп земельного участка. Кроме того, кадастровая оценка не может сильно отличаться от рыночной (если к тому моменту таковая установлена).

В нынешнем году, как планировало правительство России, в стране должен быть введен Единый налог на недвижимое имущество, который отменит три ранее существовавших налога – на имущество физических и юридических лиц и земельный налог. Москва подсчитала, что это повлекло бы увеличение доходов бюджетов (разных уровней) в шесть раз. Возможно этого добиться только в одном случае: если в ходе кадастровой оценки во всех регионах будет поставлена сугубо «политическая» задача – максимально завысить стоимость (в сравнении с рыночной и инвентаризационной).

К счастью, изменения коснулись только налога на имущество организаций. Да и то лишь частично. Исходя из кадастровой стоимости, с нынешнего года рассчитывается величина налога лишь на административно-деловые и торговые центры (а также отдельные помещения, где расположены офисы, магазины, объекты общепита). Предельную ставку налога для регионов установили в размере 1% (в будущем она составит уже 1,5%, а еще через год – 2%). То есть логика федеральных властей угадывается явно: больше платить налогов будут те бизнесмены, которые работают в сфере «третичной экономики» (это торговля и услуги). Промышленность пока оставили в покое.

Однако это были лишь «рамочные» требования Москвы. Хотя изменения в Налоговый кодекс (которыми вводился порядок исчисления налога на имущество организаций) были приняты в начале ноября, далеко не все регионы успели их перенести на свою почву. В частности, Ставропольский край. Депутаты и министры были заняты ажиотажным «пересаживанием» с места на место (в крае сменился губернатор), и нормативные акты принять не успели. Хотя, может, оно и к лучшему.

Ритуальная казнь

Зачем нужен такой долгий правовой экскурс, спросит читатель. Да потому что очень скоро все эти изменения коснутся каждого из нас – а не только владельцев бизнес-центров. Тем более, что в ходе кадастровой оценки земель на Ставрополье, проведенной еще в 2012 году, налоговая база для исчисления грядущего Единого налога на недвижимое имущество выросла в разы. Вот лишь некоторые цифры, которые в своем докладе привела Ольга Стукалова.

Скажем, земельные участки под объектами торговли подорожали в Кисловодске в 2 раза, в Ставрополе – на 70%, в Лермонтове – в полтора раза, в Ессентуках – на треть. Примерно такой же рост и для участков под объектами общественного питания. А вот, скажем, земли промышленного назначения в Невинномысске стали дороже почти на 40%. При том условии, что этот город считается индустриальной столицей края, и подобное поведение «оценщиков» более похоже на ритуальную казнь курицы, несущей золотые яйца.

Но даже на фоне этого хищничества бросались в глаза совсем уж вопиющие казусы кадастровой оценки, о которых Стукалова рассказала на форуме отдельно. Скажем, в Ставрополе нашлись участки под многоквартирными жилыми домами, оцененные в один рубль. В Кисловодске некоторые участки под объектами промышленности – в 6 тысяч рублей за «квадрат». А вот в Лермонтове участок под ОАО «Гидрометаллургический завод», занятый хвостохранилищем радиоактивных отходов, был оценен по 1715 рублей за один квадратный метр (кстати, стоимость отдельных промышленных участков, принадлежащих заводу, отличается почти в восемь раз).

Участок, принадлежащий Невинномысскому государственному гуманитарно-техническому институту (НГГТИ) в селе Цветное Кочубеевского района (здесь расположена учебная база Кочубеевского гуманитарно-технического колледжа) и предназначенный «для учебно-производственной деятельности», был оценен в 728 млн рублей. Как позже выяснилось, в ходе оценки были использованы недостоверные сведения об этом объекте, и цену снизили.

У Ставропольского НИИ сельского хозяйства (СНИИСХ) также имеется несколько участков, значащихся как «земли под объектами науки». Так вот, участок, на котором расположен принадлежащий институту Ставропольский ботанический сад, оценен в 3,55 рубля за 1 кв.м, учхоз «Темижбекский» в Новоалександровском районе – 9,95 рубля, а дендрарий в поселке под Михайловском – в 2028 рублей за «квадрат».

Эксперты Торгово-промышленной палаты изучили разброс кадастровой стоимости на схожие участки в разных городах и выяснили, что, например, в центре Ставрополя она варьируется в 7,5 раза, в Кисловодске, Минеральных Водах – в два раза, в Михайловске и Буденновске – в полтора раза.

При этом, например, в некоторых городах кадастровая стоимость земли даже снизилась: например, в Невинномысске участки под объектами общепита подешевели почти в восемь раз, а в Железноводске земли под АЗС и промышленными предприятиями – на треть. Объяснить это можно только тем, что господа оценщики из ООО «ФинГрупп» ради экономии использовали слишком «поверхностную» методику оценки. Да и вообще, что тамбовчане знают о специфике ведения бизнеса в разных уголках Ставрополья?..

Массовое отступление

Если владелец земельного участка не согласен с его кадастровой оценкой, то может оспорить ее двумя способами. В течение полугода после внесения сведений в Государственный кадастр недвижимости – в досудебном порядке (в специальной комиссии, созданной в краевом управлении Росреестра). Затем – только через суд.

Стукалова привела такую статистику: всего краевая административная комиссия рассмотрела 266 жалоб от владельцев участков, из которых были удовлетворены лишь 120. А в Краснодарском крае из 323 заявлений Росреестр удовлетворил 309. Вот и сравните, где чиновники работают на социальное благо, а где – нет.

Естественно, сейчас все сроки обжалования в досудебном порядке уже вышли, так что владельцы участков могут идти только в арбитраж. По словам Стукаловой, только сейчас в крае рассматривается более 20 подобных исков. Цифра, конечно, небольшая, учитывая, сколько возмущенных воплей от бизнесменов было после опубликования результатов кадастровой оценки.

Проблема в том, что обращение в суд стоит немалых денег: нужно заручиться независимой оценкой рыночной стоимости участка, да и плюс к тому иметь экспертизу этой оценки. По самым скромным подсчетам, бизнесмену это обойдется в сто тысяч рублей. И нет гарантии, что суд в итоге встанет на его сторону. Сопоставляя риски и потенциальную выгоду, многие бизнесмены сразу отступают.

Остается надеяться, что Владимир Владимиров выполнит свое обещание, и новая кадастровая оценка будет проведена под жестким контролем правительства. Да, крутых перегибов, возможно, удастся избежать. Но надеяться на то, что стоимость земли и недвижимости на Ставрополье в будущем году обрушится, не стоит. Важен ведь не глас народа, а политическая задача – в условиях экономического спада «выжать» из населения и бизнеса по максимуму.

Антон Чаблин

Метки: , , ,

Добавьте свою Статью

Комментирование недоступно



Уважаемый читатель!
Нас не финансирует государство, общественные организации и политические партии.
Наш проект существует на пожертвования от наших благодарных читателей.
Часть средств мы перечисляем в различные благотворительные фонды.



18+ Материалы сайта предназначены для лиц 18 лет и старше.

Copyright ©2013-2014 NewsBook. Все права защищены.

Яндекс.Метрика